Die ersten Schritte zur Vermietung – Was muss beachtet werden?

Will man eine Immobilie verkaufen, gibt es einiges an rechtlichen Aspekten zu beachten. Vor allem muss der Wert der Immobilie ermittelt werden, wobei auch evtl. Renovierungen und Modernisierungen eine Rolle spielen.  Jede Veränderung an der Immobilie hat Einfluss auf den Wohnwert, sei es in Bezug auf die Innenräume oder auf die Fassade.

Welche Schritte müssen angehende Vermieter machen, um eine Wohnung oder ein Haus zu vermieten?

Geht es um Vermietungen, ist der Mietspiegel eine Orientierungshilfe, mit dem der Wert einer Wohnung oder eines Hauses anhand des Zustandes und der Ausstattung der vorhandenen Räumlichkeiten ermittelt werden kann. Bei einer Modernisierung können bauliche Veränderungen bzw. Umgestaltungen notwendig werden, auch während wenn die Immobilie bereits besteht oder bereits vermietet ist. Im ersten Schritt muss also die Miethöhe anhand folgender Parameter bestimmt werden:

• Quadratmeterzahl der Immobilie
• Wohnstandard, Zustand und Ausstattung
• Bauart (Alt- oder Neubau)
• die Wohnlage des Objekts laut Mietspiegel

Im nächsten Schritt wird der Vermieter die Anzeige für die Vermietung mit Angabe der Beschaffenheit und aller Merkmale, welche den Mietpreis beeinflussen können, ausschreiben. Treffen Rückmeldungen und Mietanfragen ein, kann der Vermieter eine Mieterauswahl treffen, zum Beispiel durch einen Tag der offenen Tür. Für die Auswahl spielen unter anderem Zuverlässigkeit, Bonität und Lebensumstände wie Haustiere des Mieters oder eine Kündigung des vorigen Vermieters eine Rolle. Hat sich der passende Mieter gefunden, folgt die Formulierung des Mietvertrages. Dieser muss mit dem geltenden Recht konform sein und die Miete der ortsüblichen Miete entsprechen. Der letzte Schritt ist dann die Schlüsselübergabe.

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Warum ist es wichtig, dass der Vermieter seine eigenen Rechte, aber auch die des Mieters kennt?

Da es bei der Verletzung der Vermieterrechte sowohl als auch der Mieterrechte für beide Parteien zu erheblichen finanziellen Verlusten kommen kann, die bis zur Insolvenz führen können, sollten idealerweise beide Parteien ihre eigenen und die Rechte des Gegenübers kennen. Um im Streitfalle die Rechte eines Vermieters geltend machen zu können, muss der Mietvertrag rechtlich stimmig sein, da er sonst für den Mieter nicht bindend ist bzw. von diesem angefochten werden kann. Hält sich der Vermieter beispielsweise nicht an die ortsübliche Miete oder setzt eine rechtswidrig hohe Mieterhöhung an, kann der Mieter gegen diese vorgehen.

Ein kniffliger Punkt – das Hausrecht

In früheren Zeiten konnte nur der Haus- oder Wohnungseigentümer das Hausrecht ausüben und bestimmen, wer das Eigentum betreten darf und wer nicht. Heutzutage ist die Lage anders, denn es haben auch Mieter ein Hausrecht. So darf zum Beispiel der Vermieter nicht unangemeldet oder ohne rechtlich triftigen Grund die Immobilie des Mieters betreten, sondern nur dann, wenn es um den Schutz von Leib und Leben einer der Mietparteien oder des Vermieters geht, oder wenn ein Vertragsbruch des Mieters vorliegt. Das Hausrecht des Mieters schließt die freie Besucherwahl und die freie Gestaltung und Einrichtung der Innenräume mit ein, sofern dies nicht mit baulichen Veränderungen einhergeht. 

Gibt es Arbeitshilfen für die Berücksichtigung der Rechtslage?

Es gibt effektive Arbeitshilfen für Vermieter und Fachbücher über Haufe. Hier werden alle Themen, vom Erwerb einer Immobilie bis zu deren Vermietung, in verschiedener Weise abgehandelt. Wobei der Anspruch auf Rechtssicherheit, dabei großgeschrieben wird.